Il contratto di locazione si cede solo con l’azienda

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L’articolo 36 della legge 392/1978, «il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché (cioè: solo se o a condizione che, nde) venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione…». In assenza di una diversa pattuizione contrattuale, la cessione del contratto di locazione o la sublocazione, senza il consenso del locatore, è legittima solo se sia contestualmente ceduta (o locata) anche l’azienda. Sul tema specifico, si veda Cassazione 20 aprile 2007, n. 9486. Evidenziamo che la forma scritta cui si riferisce l’articolo 2556 del Codice civile, in tema di “imprese soggette a registrazione”, relativamente «…al trasferimento della proprietà o del godimento dell’azienda…» è richiesta solo “ad probationem” (e non “ad substantiam”), nel senso che l’atto di cessione stipulato verbalmente resta comunque valido. Quanto, poi, alla forma pubblica o per scrittura privata autenticata, e al successivo deposito nel registro delle imprese (cui si riferisce il citato articolo 2556, secondo comma, del Codice civile), essi servono ai fini della “regolarità” della cessione e dell’opponibilità ai terzi. Un importante corollario è  costituito dal fatto che, in caso di cessione senza il consenso del locatore del contratto di locazione insieme all’azienda, ai sensi dell’articolo 36 della legge 392/78, tutti i conduttori cedenti e cessionari, sono solidalmente obbligati nei confronti del locatore ceduto per le obbligazioni discendenti dal contratto di locazione, oggetto di cessione.

Avvocato Brugherio (Monza – Milano) Avvocato Andrea F. Scaccabarozzi consulenza locazioni ad uso abitativo e commerciale.

 

Le tabelle millesimali

IN SINTESI

  • Le tabelle millesimali sono tendenzialmente stabili;
  • tale stabilità si spiega con l’interesse del legislatore ad agevolare la gestione dell’edificio;
  • possono comunque essere revisionate, ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ.;
  • la revisione è dovuta in sole due ipotesi:
  • nel caso di errore (oggettivo) originario (all’atto della redazione)
  • e nel caso di (successive) intervenute variazioni volumetriche delle unità immobiliari.

La stabilità delle tabelle

Secondo l’impostazione che il codice civile adotta dello strumento, le tabelle millesimali vanno intese come tendenzialmente stabili, vale a dire non soggette a variazione per ogni minima modifica possa avvenire nell’edificio. Tale impostazione corrisponde all’interesse del legislatore a che la gestione del condominio sia effettivamente attuata (dall’amministratore e dall’assemblea) e non sia impedita dagli eventi che eventualmente riguardino la consistenza delle unità immobiliari comprese nel fabbricato. Ovviamente l’interesse alla gestione cede però il passo alla necessità di aggiornamento dei valori millesimali quando le variazioni sono di tale entità da consigliare una correzione delle quote attribuite ai condomini.

La revisione

Allo scopo di fare fronte alla necessità che i valori millesimali espressi nelle tabelle corrispondano alla realtà concreta (di fatto) dell’edificio, il codice predispone uno specifico strumento che viene denominato “revisione” ed è disciplinato nell’art. 69 delle disposizioni per l’attuazione. Tale norma prevede alcuni tipizzati casi nei quali la revisione è consentita (e anzi dovuta). Come primo aspetto, va evidenziato che la revisione delle tabelle millesimali è un’operazione che viene demandata, in prima battuta, all’assemblea condominiale, per la cui delibera detto articolo prevede la maggioranza minima del comma 2 dell’art. 1136 cod. civ. (cioè la stessa prevista per l’approvazione del regolamento di condominio). Solo in seconda battuta, viene interessata l’Autorità giudiziaria, che può provvedere in luogo dell’assemblea.

L’intervento della riforma

La riforma del condominio (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013) è intervenuta apportando importanti modifiche al citato art. 69 delle disposizioni per l’attuazione (del cod. civ.), che, senza tema di smentita, possono essere valutate positivamente, quanto meno per la finalità di chiarificazione che certamente rivelano (e sostanzialmente attuano). Tale novità però comporta la necessità di individuare una linea temporale di discrimine tra il regime previgente e quello successivo.
Di conseguenza la citata data del 18.6.2013 costituisce il confine tra i casi che rientrano nella disciplina anteriore e gli altri, considerando che il criterio sarà quello del momento in cui si chiede la revisione (o, meglio, viene deliberata).

La disciplina

In merito alle regole che disciplinano la revisione, va, prima di tutto, premesso che tale strumento è finalizzato a riportare i valori millesimali alla corrispondenza con la concreta realtà fattuale dell’edificio. Detto ciò, va poi anche precisato che, secondo l’art. 69 disp. att. cod. civ., le ipotesi nelle quali la revisione è necessaria sono tipizzate, sono solo due e consistono in: 1) errore nella redazione delle tabelle stesse; 2) successivo (rispetto alla redazione originaria) mutamento della consistenza delle unità immobiliari, a seguito di sopraelevazione, di incremento di superfici, o di incremento/diminuzione delle unità immobiliari. In questi ultimi casi di mutamento della consistenza materiale delle porzioni di piano, la norma individua anche il limite quantitativo, che viene fissato nell’alterazione per più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. Secondo il vecchio regime (applicabile, come detto, alle revisioni anteriori al 18.6.2013), tale limite del quinto del valore non era previso ed era necessario che l’alterazione fosse “notevole” (aspetto da valutarsi caso per caso).

Le variazioni volumetriche

Diversa è l’ipotesi del par. 2) dell’art. 69, che prevede un mutamento delle condizioni dell’edificio. Se si analizzano i termini utilizzati dalla norma, facilmente si evince come le ipotesi considerate (sopraelevazione, incremento di superfici ecc.) riguardino variazioni volumetriche delle unità immobiliari, nelle quali non sembra rientrare il semplice mutamento della destinazione d’uso (nella misura in cui attenga alla sola destinazione di utilizzo attuata dal singolo condomino senza modifiche di superfici e/o volumi). In ogni caso, se sussiste tale aumento del quinto, la revisione, se non deliberata, è dovuta.

L’errore

Secondo un’interpretazione giurisprudenziale ampiamente condivisa, l’errore che determina la necessità di revisione delle tabelle millesimali, a norma del citato art. 69, è costituito dall’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto. Va sottolineato che tale principio giuridico si riferisce all’oggettività dell’errore, che si verifica, per esempio, se il tecnico redattore sbaglia nel rilevare le superfici delle unità immobiliari. Diverso è il caso dell’applicazione dei parametri valutativi, che, essendo riferibile alla discrezionalità del perito, non può essere valutata in termini di errore.

Avvocato Brugherio (Monza – Milano) Avvocato Andrea F. Scaccabarozzi consulenza condominio.