Condominio – Opposizione a decreto ingiuntivo da parte dell’amministratore – Non necessità dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale

L’amministratore del condominio ben può senza essere a tanto autorizzato dall’assemblea condominiale proporre opposizione avverso il decreto ingiuntivo chiesto ed ottenuto nei confronti del condominio per asseriti crediti vantati nei confronti di quest’ultimo sul presupposto che poiché l’opponente a decreto ingiuntivo ha la posizione processuale di convenuto e così legittimato passivo rispetto alla pretesa azionata con il ricorso monitorio, l’amministratore di un condominio che proceda a siffatta opposizione non ha necessità della autorizzazione dell’assemblea condominiale a termini dell’art. 1131 co. 2

Corte d’Appello Milano, Sezione 4 civile – Sentenza 3 luglio 2014, n. 2582

Avvocato Cernusco – Avvocato Scaccabarozzi Brugherio consulenza diritto del condonminio.

Nulla la delibera che modifica la divisione delle spese condominiali

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Nulla la delibera condominiale che modifica il criterio di ripartizione delle spese. Così si è espressa la Cassazione con la sentenza n. 5814 del 23 marzo 2016.

I poteri dell’assemblea condominiale – Le attribuzioni dell’assemblea condominiale, previste dall’articolo 1135 del Cc, sono circoscritte alla verifica e all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri legali di riparto delle spese, con la conseguenza che deve ritenersi nulla e non meramente annullabile, anche se assunta all’unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall’articolo 1126 del Cc, senza che i condomini abbiano manifestato l’espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso.

Avvocato Brugherio (Monza – Milano) Avvocato Andrea Scaccabarozzi Brugherio consulenza diritto condominiale.

Infiltrazioni dal terrazzo, la bussola per le spese

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Due terzi delle spese a carico del condominio, il rimananete terzo a carico del proprietario. Le Sezioni unite civili della Corte di cassazione, con la sentenza n. 9449 depositata ieri, chiariscono la natura della responsabilità e le relative conseguenze sulla ripartizione delle spese in un caso a suo modo classico della vita condominiale: le infiltrazioni dal terrazzo all’appartamento sottostante.

Per i giudici è innegabile che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trova, in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale, in una posizione specifica, che da una parte ne consente l’utilizzo e dall’altra lo costituisce come custode della superficie del lastrico o della terrazza. Con la conseguenza di essere titolare di una responsabilità da custodia sulla base dell’articolo 2051 del Codice civile.

Il condominio, invece, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio. E parte comune dell’edificio deve essere considerata la struttura immediatamente sottostante alla superficie del lastrico e della terrazza. Una parte, cioè, sulla quale – osservano le Sezioni unite – la custodia non può essere esercitata nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna, tanto da configurare una responsabilità dell’amministratore.

E allora, puntualizza la sentenza, in assenza della prova della riconducibilità del danno alla condotta del proprietario (o, comunque, del titolare di diritto esclusivo) e tenuto conto che l’esecuzione delle opere di riparazione necessita della sua collaborazione e di quella del condominio, il criterio di riparto delle spese «costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini delineati».

In termini di ripartizione delle spese di riparazione o di ricostruzione allora, la conseguenza di questa impostazione è quella di rendere possibile l’applicazione dell’articolo 1126 del Codice civile, che ne mette un terzo a carico del proprietario o del titolare di uso esclusivo e i restanti due terzi a carico del condominio.

Avvocato Brugherio (MOnza – Milano) Avvocato Andrea F. Scaccabarozzi consulenza materia condominiale.