Vizi dell’immobile, l’inquilino non può sospendere i canoni

Chi occupa un alloggio in affitto non può sospendere unilateralmente il pagamento del canone di locazione, anche nel caso in cui si verifichi una riduzione di godimento dell’immobile, dovuto a vizi e malfunzionamento degli impianti. Lo ha deciso il Tribunale di Milano (sentenza 10739/2016), che ha accolto la domanda di sfratto per morosità avanzata dalla proprietaria del bene, obbligando altresì il conduttore a saldare i canoni mancanti.

http://www.quotidianodiritto.ilsole24ore.com/art/civile/2017-01-13/vizi-dell-immobile-l-inquilino-non-puo-sospendere-canoni-203647.php?uuid=AD0SkbYC

Avvocato Brugherio – Avvocato Andrea F. Scaccabarozzi consulenza in materia condominiale e locazioni.

Affitti non registrati, no alla convalida

Dal 1° gennaio di quest’anno i contratti di locazione che, ricorrendone i presupposti, non vengono registrati entro il termine perentorio di 30 giorni dalla loro stipulazione sono nulli, con tutte le conseguenze (previste dal nuovo articolo 13 della legge 431/98) sulla durata e sulla misura del canone. La tardiva registrazione non è idonea a ridare efficacia al contratto, che dunque deve ritenersi invalido sin dal momento in cui è stato sottoscritto dalle parti. La nullità consegue infatti a un vizio coevo alla formazione del contratto e va esclusa la possibilità di una sua successiva convalida (articolo 1423 del Codice civile), per di più attraverso un adempimento come la registrazione, che è un adempimento fiscale e non civilistico.

Secondo il Tribunale di Milano(sentenza 6782 depositata il 15 giugno scorso, giudice Manunta), sono queste le conseguenze dell’applicazione del nuovo articolo 13 della legge 431/98, riscritto dalla legge di Stabilità per il 2016 (articolo 1, comma 59, legge 208 del 2015), in vigore, appunto, dal 1° gennaio di quest’anno. Il giudice ha affermato che la fattispecie della locazione di immobile, che sorge con la stipulazione del contratto fra le parti, si perfeziona e si completa con la registrazione del contratto stesso. Di conseguenza, il negozio si può considerare valido solo dal momento in cui si realizza questo binomio di fattori.

http://www.quotidianodiritto.ilsole24ore.com/art/civile/2016-07-21/affitti-non-registrati-no-convalida–164731.php?uuid=ADdxtAwAvvocato Brugherio – Avvocato Andrea Scaccabarozzi consulenza locazioni abitative e commerciali.

Il contratto di locazione si cede solo con l’azienda

http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/esperto-risponde/2014-01-09/contratto-locazione-cede-solo-033640.php

L’articolo 36 della legge 392/1978, «il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché (cioè: solo se o a condizione che, nde) venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione…». In assenza di una diversa pattuizione contrattuale, la cessione del contratto di locazione o la sublocazione, senza il consenso del locatore, è legittima solo se sia contestualmente ceduta (o locata) anche l’azienda. Sul tema specifico, si veda Cassazione 20 aprile 2007, n. 9486. Evidenziamo che la forma scritta cui si riferisce l’articolo 2556 del Codice civile, in tema di “imprese soggette a registrazione”, relativamente «…al trasferimento della proprietà o del godimento dell’azienda…» è richiesta solo “ad probationem” (e non “ad substantiam”), nel senso che l’atto di cessione stipulato verbalmente resta comunque valido. Quanto, poi, alla forma pubblica o per scrittura privata autenticata, e al successivo deposito nel registro delle imprese (cui si riferisce il citato articolo 2556, secondo comma, del Codice civile), essi servono ai fini della “regolarità” della cessione e dell’opponibilità ai terzi. Un importante corollario è  costituito dal fatto che, in caso di cessione senza il consenso del locatore del contratto di locazione insieme all’azienda, ai sensi dell’articolo 36 della legge 392/78, tutti i conduttori cedenti e cessionari, sono solidalmente obbligati nei confronti del locatore ceduto per le obbligazioni discendenti dal contratto di locazione, oggetto di cessione.

Avvocato Brugherio (Monza – Milano) Avvocato Andrea F. Scaccabarozzi consulenza locazioni ad uso abitativo e commerciale.

 

Il danno da lucro cessante non si quantifica solo sul valore locativo potenziale

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Il danno da lucro cessante, in funzione di un ritardato rilascio dell’immobile oggetto di un contratto di locazione non può essere effettuato alla sola stregua del valore locativo potenziale. Occorre adeguare l’importo secondo un criterio equitativo che solo i giudici di merito in base ad apposite consulenze tecniche e indagini possono determinare (Cass. Civ sentenza n. 6545/2016).

Avvocato Andrea F. Scaccabarozzi Brugherio (Monza – Milano) Avvocato Scaccabarozzi consulenza contratti locazione – sfratti.