Conduttore: recesso anticipato per gravi motivi

la QUESTIONE
Nella locazione a uso diverso, quale connotazione devono avere i gravi motivi che legittimano il recesso anticipato del conduttore? Il conduttore deve comunicare i gravi motivi di recesso contestualmente alla dichiarazione di recesso?

la RISPOSTA IN SINTESI
L’istituto del recesso legale per gravi motivi a favore del conduttore che consente, anche in assenza di specifico patto contrattuale, di recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata (art. 27, u.c., legge n. 392/1978), opera solo nel caso in cui sopraggiungano fattori estranei alla volontà del conduttore tali da sovvertire l’originario assetto di interessi dedotto in contratto. I gravi motivi, secondo la giurisprudenza, non possono attenere alla soggettiva e unilaterale valutazione effettuata dal conduttore sull’opportunità o meno di continuare a occupare l’immobile locato, bensì devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, anche solo per ragioni di ordine economico, la prosecuzione del rapporto locativo (Cass. 19 dicembre 2014, n. 26892). Nonostante la norma di riferimento del recesso legale del conduttore non lo preveda espressamente, la specificazione dei gravi motivi deve essere fatta unitamente alla comunicazione del recesso e tale onere a carico del conduttore, secondo l’arresto giurisprudenziale, deve ritenersi insito nella previsione della facoltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto recesso “titolato”, non può prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore il controllo dei motivi addotti per l’esercizio del recesso (Cass. 17 gennaio 2012, n. 549, orientamento ribadito da Cass. 13 febbraio 2015, n. 2868).

gli APPROFONDIMENTI

Recesso anticipato del conduttore: comunicazione dei gravi motivi

La Selezione giurisprudenziale

Fac-simile di Lettera del conduttore per la comunicazione del recesso legale o convenzionale (uso diverso da quello abitativo) e del recesso per gravi motivi

Recesso anticipato del conduttore: comunicazione dei gravi motivi

l’APPROFONDIMENTO

Scioglimento anticipato della locazione per volontà unilaterale del conduttore
Lo scioglimento anticipato del rapporto locatizio per volontà unilaterale del conduttore è consentito dal legislatore, nelle locazioni a uso diverso da quello abitativo, solo se tale facoltà è stata prevista espressamente dai contraenti nel contratto (recesso convenzionale) oppure, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, se ricorrono gravi motivi che gli impediscono di proseguire nel rapporto di locazione (recesso legale).

Recesso convenzionale
La libera facoltà di recesso anticipato con preavviso di sei mesi da parte del conduttore prima della scadenza deve essere prevista con apposita clausola. Secondo la previsione dell’art. 27, comma 7,  legge n. 392/1978, dettata per le locazioni a uso diverso, «è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione». In tale caso, il conduttore non è tenuto a precisare i gravi motivi del proprio recesso ma è solo tenuto al preavviso di sei mesi, che decorrono dalla data di ricevimento della lettera di recesso . Per quanto concerne la forma della comunicazione del recesso, sono ormai ammesse anche modalità equivalenti alla lettera raccomandata richiesta dalla legge purché idonee a certificare l’avvenuta ricezione da parte del locatore. L’esercizio della facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttivo di effetti giuridici, con la cessazione del rapporto locatizio, alla scadenza del termine semestrale di preavviso del contratto. Il conduttore, quindi, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione de iure del contratto e, cioè, per sei mesi, a decorrere dalla data di preavviso (Cass. 27 novembre 2006, n. 25136).

Recesso legale
In assenza di patto contrattuale che consenta al conduttore di recedere liberamente, lo stesso è tenuto a rispettare la scadenza legale del contratto e può recedere solo se ricorrono le condizioni espressamente stabilite dall’ultimo comma dell’articolo 27, legge n. 392/1978 che dispone testualmente: «Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata» . Tale norma disciplina l’istituto del recesso legale per gravi motivi a favore del conduttore, nel caso in cui sopraggiungano dei fattori estranei alla volontà di quest’ultimo tali da sovvertire l’originario assetto di interessi dedotto in contratto. Nell’interpretazione di questa disposizione di legge, costituiscono ormai ius receptum nell’ambito della giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione i seguenti principi di diritto:
il recesso del conduttore dal contratto, indipendentemente dai patti contrattuali, qualora ricorrano gravi motivi, deve essere effettuato con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, da comunicarsi al locatore, con preavviso di almeno sei mesi, non essendo configurabile un diritto del conduttore al recesso immediatamente operativo;
il conduttore è tenuto a comunicare i gravi motivi specificandoli nella lettera raccomandata di  recesso ( Cass. 17 gennaio 2012, n. 549; 19 luglio 2005, n. 15215; Cass. 12 novembre 2003, n. 17042; Cass. 26 novembre 2002, n. 16676) ;
è sufficiente che il conduttore manifesti il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, perché queste attività devono essere svolte in caso di contestazione da parte del locatore (Cass. 13 febbraio 2015, n. 2868);
i gravi motivi non possono attenere alla soggettiva e unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare a occupare l’immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum , contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della disposizione di legge. Al contrario, i gravi motivi, che consentono il recesso del conduttore da una locazione non abitativa, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto; non solo, ma essi devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore, anche solo sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo (Cass. 19 dicembre 2014, n. 26892; Cass. 13 dicembre 2011, n. 26711);
la sussistenza delle circostanze che rendono particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto locativo, la loro imprevedibilità, il loro insorgere in un momento successivo alla stipula del contratto, nonché la sussistenza in concreto della particolare gravosità per il conduttore nella prosecuzione sono tutti elementi che devono coesistere, quali presupposti necessari perché possa dirsi legittimo il recesso del conduttore ex art. 27 ultimo comma, della legge n. 392/1978 (Cass. 19 luglio 2005, n. 15215; Cass. 12 novembre 2003, n. 17042; Cass. 8 agosto 2002, n. 12020);
la valutazione di tali eventi è riservata al prudente apprezzamento del giudice di merito che dovrà da un lato tener conto di tutte le caratteristiche dello specifico caso, avendo riguardo alla condizioni soggettive del conduttore, all’ubicazione della sede in cui si svolge l’attività da quest’ultimo esercitata, e alla peculiarità dell’attività intrapresa, e dall’altro considerare che, vista l’eccezionalità del rimedio, la suddetta valutazione andrà effettuata con particolare cautela (Cass. 18 giugno 2003, n. 9689);
il giudice, nella valutazione della validità del recesso per gravi motivi esercitato dal conduttore, deve tenere conto della corrispondenza delle ragioni del recesso a quelle enunciate dal conduttore nell’atto di preavviso, quando tale corrispondenza sia contestata dal locatore (Cass. 5 febbraio 1996, n. 954);
quanto alle conseguenze dell’esercizio del recesso in esame, occorre distinguere a seconda che il conduttore si sia avvalso del diritto in maniera conforme al dettato normativo o meno: nel caso di risposta positiva, dalla ricezione della comunicazione del recesso decorrerà il termine semestrale di preavviso durante il quale il conduttore sarà tenuto a corrispondere il canone di locazione nella misura prevista in contratto, mentre l’accertamento della insussistenza dei gravi motivi a fondamento dello stesso determinerà l’obbligo in capo al conduttore   che abbia rilasciato ciononostante l’immobile del risarcimento del danno che il locatore provi di aver subito per l’anticipata restituzione dell’immobile, a meno che dimostri che l’immobile è stato egualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente (Cass. 22 aprile 2013, n. 9724; Cass. 22 luglio 2007, n. 17833).

Natura giuridica del recesso per gravi motivi
Controverso è il fondamento giuridico alla base dell’istituto del recesso del conduttore per gravi motivi. Parte della dottrina ritiene che il legislatore abbia codificato, con l’ultimo comma dell’art. 27 della legge n. 392/1978, il recesso per giusta causa nel contratto di locazione a uso diverso, giusta causa che si verifica ogni qual volta il conduttore deduca e dimostri il sopraggiungere di una situazione oggettiva che gli abbia impedito, o gli abbia reso eccessivamente gravosa, la prosecuzione del rapporto, mentre non manca chi annovera il recesso legale in commento tra gli strumenti di autotutela, attribuiti dalla legge al conduttore, rispetto a vicende che abbiano alterato lo spiegarsi del rapporto.

Normativa di riferimento
Legge 27 luglio 1978, n. 392: art. 27.

Quest’ultima tesi distingue il recesso legale per gravi motivi a favore del conduttore sia dal rimedio della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta di cui all’art. 1467 c.c., dal momento che quest’ultima, al contrario dell’operatività del recesso legale, richiede il verificarsi di un evento sopravvenuto ed eccezionale che incida sulla sinallagmaticità delle prestazioni; sia dall’istituto della presupposizione la quale, a differenza che per l’esercizio del recesso per gravi motivi , richiede la bilateralità della previsione dell’evento che con la sua verificazione ha scardinato il rapporto in capo a entrambe le parti contraenti.
Il recesso legale per gravi motivi in disamina o pera, invece, laddove si verificano degli eventi che si presentino come obiettivi e riconducibili a fatti estranei alla volontà del conduttore , imprevedibili, sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo e tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto locativo in essere.
La valutazione di tali eventi è riservata al prudente apprezzamento del giudice di merito che dovrà tener conto di tutte le caratteristiche dello specifico caso. E, invero, i principi che devono orientare l’interprete circa la legittimità dell’esercizio del recesso per gravi motivi a opera del conduttore fanno leva da una parte sulla considerazione secondo cui il conduttore- imprenditore non può addossare alla controparte locatrice il rischio della sua impresa, a esempio accampando quale scusa, ai fini dello scioglimento anticipato dal rapporto, cali di commesse o riduzione del volume d’affari in seno alla propria attività, e dall’altra sulla irrilevanza, ai fini dell’esercizio del recesso in esame, delle soggettive valutazioni del conduttore circa la convenienza o meno di continuare a svolgere l’attività di impresa.

Gravi motivi di recesso secondo la giurisprudenza
Dalla disposizione normativa non si rinvengono criteri sicuri per delineare la nozione di gravi motivi, così l’elaborazione giurisprudenziale ha contribuito a individuare i presupposti causali idonei a fondare il potere di recedere del  conduttore .
Si è sostenuto che i  gravi motivi che consentono, appunto, il  recesso del conduttore   dal contratto di locazione devono essere determinati da fatti oggettivi estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. I gravi motivi per legittimare lo scioglimento unilaterale del contratto non devono essere fondati su circostanze preesistenti alla conclusione del contratto e già a conoscenza o conoscibili da parte del conduttore bensì devono essere legati a situazioni oggettive e imprevedibili.
I giudici hanno riconosciuto la rilevanza, ai fini del  recesso , dei soli  motivi di natura “oggettiva” relativi cioè all’oggetto della locazione, non dando invece ingresso ai motivi   “soggettivi”, inerenti alla persona del  conduttore e attinenti alla soggettiva e unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore sull’opportunità o meno di continuare a occupare l’immobile locato.
Per l’esercizio del recesso del  conduttore  viene prestata attenzione esclusivamente ai presupposti oggettivi generali o specifici del contratto, e quindi alle condizioni di mercato e sociali che si riverberano sull’economia della locazione, come pure alle concrete circostanze cui le parti abbiano subordinato il vincolo negoziale.
In applicazione di tali criteri, la sussistenza dei  gravi motivi è stata ravvisata nel caso di congiuntura economica sia sfavorevole che favorevole all’attività di impresa sopravvenuta e oggettivamente imprevedibile al momento della stipula del contratto di locazione che abbia obbligato il conduttore rispettivamente a ridurre o ad ampliare la struttura aziendale in modo tale da rendergli oltremodo gravosa la persistenza del rapporto locativo in essere (Cass. 22 gennaio 2015, n.1206, in senso conforme anche Cass. 21 aprile 2010, n. 9443; Cass. 20 febbraio 2004, n. 3418; Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980). I fatti, per essere tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del contratto, devono presentare una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal  conduttore  in ordine all’opportunità o meno di continuare a occupare l’immobile locato, poiché, in tale caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un  recesso ad nutum , contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della norma (Cass. 13 dicembre 2011, n. 26711). Un ulteriore arresto della Suprema Corte ha altresì puntualizzato che i gravi motivi devono essere accertati in relazione all’attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso (Cass. 27 marzo 2014, n. 7217).

Fattispecie particolari
Dalla disamina delle sentenze in materia è emerso che il grave motivo che giustifica il recesso anticipato del conduttore può consistere, secondo una peculiare recente pronuncia, anche in molestie di fatto da parte di un terzo, in presenza delle quali il conduttore ha unicamente la facoltà, e non l’obbligo, di agire personalmente contro il terzo stesso ai sensi dell’art. 1585 c.c. (Cass. 30 maggio 2014, n. 12291). Il grave motivo è stato ravvisato anche nell’ipotesi della mancata realizzazione di un preannunciato piano di sviluppo edilizio della zona, con effetti negativi delle prospettive commerciali, nelle quali il conduttore aveva fatto affidamento al momento della stipula del contratto di locazione dell’immobile da destinare a una farmacia (Cass. 20 ottobre 1992, n. 11466); nonché nel caso in cui, successivamente alla stipula del contratto di locazione, era imprevedibilmente sfumato l’atteso sviluppo commerciale della zona per la mancata realizzazione di un progettato centro commerciale, all’interno del quale erano ubicati locali oggetto della locazione, che aveva visto progressivamente chiudere tutti i negozi collocati al suo interno (Cass. 24 febbraio 2004, n. 3651). Al contrario, è stata esclusa la sussistenza dei  gravi motivi  nel caso in cui il recesso   era stato basato sul diniego dell’autorizzazione amministrativa a esercitare nell’immobile locato l’attività di albergo, a opera degli organi competenti, per il fatto che sin dal momento della stipula del contratto di locazione non sussistevano i presupposti di fatto e di diritto per richiedere e conseguire il titolo abilitativo (Cass. 12 gennaio 1991, n. 260); ad analogo risultato si è pervenuti nel caso in cui il conduttore, società concessionaria di autoveicoli e titolare di diversi punti vendita, ha motivato il rilascio per gravi motivi   dell’immobile condotto in locazione con l’esigenza sopravvenuta di concentrare altrove le attività d’impresa (Cass. 8 agosto 2002, n. 12020).
È stato poi affermato che non integra i  gravi motivi  il trasferimento alle aziende sanitarie locali dei servizi sanitari in precedenza prestati dalle gestioni e dagli enti soppressi, con conseguente perdita delle relative funzioni pubblicistiche da parte di questi enti, potendo l’immobile continuare a essere utilizzato per altre finalità (Cass. 29 agosto 1995, n. 9110); nonché è stata acclarata l’illegittimità del  recesso per gravi motivi  motivato dal bisogno di maggior spazio, rispetto alla ridottissima superficie dell’immobile locato, quando tale bisogno rientrava nella normale e perciò prevedibile espansione dell’attività imprenditoriale del conduttore. Infine, la Suprema Corte ha altresì escluso la sussistenza dei  gravi motivi  a fondamento del  recesso in esame, per assenza di fattori oggettivamente imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto di locazione, nel caso in cui il  conduttore  lo aveva motivato con la propria scelta di mera convenienza di trasformare, e non di ampliare, l’attività contrattualmente prevista, venendo così a incidere sui termini e sulle obbligazioni, anche future, consacrate nel modulo negoziale intercorso tra le parti (Cass. 8 marzo 2007, n. 5328).

Comunicazione dei gravi motivi
Considerando che la previsione dell’articolo 27 per le locazioni a uso diverso stabilisce le modalità di comunicazione del recesso ma nulla dispone in ordine alla comunicazione dei gravi motivi, si è posta la questione se i gravi motivi debbano essere o meno esternati nella stessa forma del recesso e comunicati contestualmente al recesso. Sul punto, principio ormai pacifico è quello secondo cui, nonostante il silenzio della disposizione normativa, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, l’indicazione dei gravi motivi deve essere comunicata al locatore con lettera raccomandata (o con altra modalità equipollente), contestualmente alla relativa dichiarazione di recesso .
L’onere per il conduttore di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso, secondo la costante giurisprudenza, deve ritenersi conseguente alla logica dell’istituto, atteso che al  conduttore è consentito di sciogliersi dal contratto solo se ricorrano gravi motivi   e il locatore deve poter conoscere tali motivi già al momento in cui il recesso  è esercitato, dovendo egli assumere le proprie determinazioni sulla base di un chiaro comportamento dell’altra parte del contratto, anche al fine di organizzare una precisa e tempestiva contestazione dei relativi  motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso stesso (Cass. 6 giugno 2008, n. 15058; Cass. 29 marzo 2006, n. 7241; Cass. 26 novembre 2002, n. 16676; per giurisprudenza di merito Trib. Milano 16 aprile 2014, n. 5037; Trib. Milano 12 dicembre 2008, n. 14615).

Approfondimenti dottrinali
De Tilla, «Come si individuano i gravi motivi del recesso del conduttore », in Rass. loc., 1996, 475;
De Tilla, «Il conduttore può recedere dal contratto in caso di sopravvenuta normativa», in Imm. & diritto, 2008, n. 9;
Del Prato, «Formalismo e leggi speciali: il recesso del conduttore e la comunicazione dei gravi motivi », nota a Cass. civ., Sez. III, 14 maggio 1997, n. 4238, in Giur. it., 1998, 8-9;
Gabrielli, «Sulla necessità di specificare i gravi motivi del recesso del conduttore di immobile urbano adibito a uso diverso di quello abitativo», in Giust. civ., 1999, 2501;
Izzo, «Il recesso del conduttore nelle locazioni non abitative e le condizioni di validità ed efficacia», in Giust. civ., 2008, 1271.

Secondo tale assunto, è vero che la legge non dice che, oltre alla comunicazione   del recesso, anche i  gravi motivi  posti a suo fondamento debbano essere comunicati con lettera raccomandata, d’altra parte, non dovrebbe bastare che questi eventualmente sussistano in sé, occorrendo invece che siano portati a conoscenza del locatore, giacché, diversamente opinando, si costringerebbe il locatore, contro ogni giustificazione logica, a opposizioni meramente esplorative in ordine alla loro sussistenza. I  motivi  comunicati delimitano infatti l’ambito dell’eventuale giudizio promosso dal locatore per contrastare l’iniziativa del conduttore e perciò solo con la loro comunicazione il locatore avrà la possibilità di verificare la sussistenza dei  motivi.
La Suprema Corte ha precisato: «trattandosi di recesso “titolato”, la comunicazione del conduttore non può, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso   e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi   sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo» (Cass. 17 gennaio 2012, n. 549, conforme Cass. 12 novembre 2003, n. 17042). In senso conforme, una parte della dottrina ha osservato che la specificazione dei gravi motivi trova ragionevole e logica giustificazione, anche se non espressamente prescritte, nella rilevanza giuridica attribuita, eccezionalmente, a una cessazione anticipata della locazione cosiddetta “titolata” perché circoscritta a specifiche fattispecie che, conseguentemente, devono essere allegate per consentire la legittima contestazione della controparte interessata, nell’ambito del suo insopprimibile diritto di difesa a fronte dell’esercizio di un diritto potestativo riconosciuto solo per gravi motivi.
Altra dottrina propende, invece, per la piena validità ed efficacia del recesso privo dell’indicazione del grave motivo, ritenendo che il conduttore possa sciogliersi validamente dal vincolo contrattuale facendo pervenire al locatore la dichiarazione di recesso in cui precisa unicamente che il recesso avviene per gravi motivi.
Nell’indicare il motivo il conduttore, tuttavia, non ha anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, perché queste attività devono essere svolte solo in caso di contestazione da parte del locatore (Cass. 13 febbraio 2015, n. 2868 e Cass. 17 gennaio 2012, n. 549). Il giudice, nella valutazione della serietà del recesso esercitato dal conduttore quando ricorrano gravi motivi, deve tenere conto della corrispondenza delle ragioni del recesso a quelle enunciate dal conduttore nell’atto di preavviso, quando questa corrispondenza sia contestata dal locatore (Cass. 5 febbraio 1996, n. 954).

Considerazioni conclusive
La giurisprudenza ha espresso sull’istituto del recesso legale del conduttore per gravi motivi alcuni orientamenti ormai generalmente condivisi. Fra questi dobbiamo innanzitutto ricordare il principio secondo cui i gravi motivi devono essere, in sostanza, fatti oggettivi. Il recesso in esame, difatti, opera laddove si verificano degli eventi che si presentino come obiettivi e riconducibili a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili, sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo e tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto locativo in essere. Inoltre, t anto l’intenzione del conduttore di recedere dal contratto, quanto l’indicazione dei  gravi motivi di recesso, d evono essere comunicati al locatore con lettera raccomandata (o con altra modalità equipollente) e che in mancanza, il  recesso del conduttore deve ritenersi illegittimo. In sostanza, poiché tale recesso del conduttore integra un recesso titolato, cioè legittimo ed efficace soltanto per la ricorrenza di gravi motivi, la comunicazione della volontà di recedere non può prescindere dal concreto riferimento alla causa.

la SELEZIONE GIURISPRUDENZIALE

CONNOTAZIONE OGGETTIVA DEI GRAVI MOTIVI

Cassazione civ., Sez. VI, ordinanza 22 gennaio 2015, n. 1206
In tema di locazione di immobili urbani a uso non abitativo, le ragioni che consentono al locatario di disfarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenute alla costituzione del rapporto, tali, in ogni caso, da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione, segnatamente precisandosi, al riguardo, che esse devono avere carattere oggettivo, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare a occupare l’immobile locato.
Tra gli altri, un possibile, grave motivo di recesso è stato individuato in un non preventivabile andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attività dell’impresa), che, imponendo l’ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente difficoltosa la persistenza del rapporto locativo.

EVENTI OGGETTIVI SOPRAVVENUTI E IMPREVEDIBILI

Cassazione civ., Sez. III, 19 dicembre 2014, n. 26892
I gravi motivi, in presenza dei quali la legge n. 392 del 1978, art. 27, u.c., indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione, non possono attenere alla soggettiva e unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare a occupare l’immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della suddetta norma.
Al contrario, i gravi motivi, che legittimano il recesso del conduttore da una locazione non abitativa, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e, inoltre, devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo.

GRAVOSITÀ DELLA PROSECUZIONE DEL RAPPORTO LOCATIVO

Cassazione civ., Sez. III, 13 dicembre 2011, n. 26711
In tema di recesso del conduttore di immobile adibito a uso non abitativo, in base al disposto di cui all’art. 27, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione.
La gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, deve essere non solo tale da eccedere l’ambito della normale alea contrattuale, ma deve altresì consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie tale da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda globalmente considerata e, quindi, se di rilievo nazionale o multinazionale, anche nel complesso delle sue varie articolazioni territoriali.

SITUAZIONE DI DIFFICOLTÀ PRODUTTIVA DEL RAMO D’AZIENDA

Cassazione civ., Sez. III, 27 marzo 2014, n. 7217
In tema di recesso del conduttore di immobili a uso non abitativo, ove il locatario svolga la propria attività in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato, di cui all’art. 27, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 382, debbono essere accertati in relazione all’attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali.

MOLESTIE DI FATTO PROVENIENTI DA UN TERZO QUALE MOTIVO DI RECESSO

Cassazione civ., Sez. III, 30 maggio 2014, n. 12291
I gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la sua prosecuzione, potendo consistere anche in molestie di fatto da parte di un terzo, in presenza delle quali il conduttore ha unicamente la facoltà, e non l’obbligo, di agire personalmente contro il terzo stesso ai sensi dell’art. 1585 c.c. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto corretta l’applicazione di tali principi fatta nella sentenza impugnata, secondo la quale la dismissione della detenzione dell’immobile era legittimamente dipesa dal disturbo della quiete e del riposo notturno arrecato al conduttore dal continuo abbaiare di un cane).

PRESCRIZIONI ATTINENTI ALLA SICUREZZA DEGLI EDIFICI

Cassazione civ., Sez. III, 30 ottobre 2007, n. 22886
Il principio secondo cui il recesso anticipato del conduttore non è giustificato qualora i gravi motivi siano fondati su circostanze e situazioni preesistenti alla data della conclusione del contratto e fin da allora conosciute (o conoscibili), può trovare applicazione limitatamente a quei requisiti del bene di cui le parti possono disporre e non invece con riguardo a quelli imposti da norme inderogabili di legge, quali sono le prescrizioni attinenti alla sicurezza degli edifici.

NECESSARIA SPECIFICAZIONE DEI MOTIVI NELLA COMUNICAZIONE DI RECESSO

Cassazione civ., Sez. III, 13 febbraio 2015, n. 2868
In tema di locazione di immobili urbani adibiti a uso diverso da quello di abitazione, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, a norma dell’art. 27, comma 8, della legge 27 luglio 1978, n. 392 , è sufficiente che egli manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore.
Trattandosi di recesso “titolato”, la comunicazione del conduttore non può, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo (il principio richiamato è già enunciato in Cass. 17 gennaio 2012, n. 549).

APPREZZAMENTO DELLA IMPREVEDIBILITÀ DEL FATTO

Cassazione civ., Sez. III, 18 giungo 2003, n. 9689
In tema di locazione di immobili adibiti a uso diverso da quello di abitazione, l’apprezzamento della imprevedibilità del fatto che rende particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto locativo che costituisce uno dei presupposti necessari perché siano ravvisabili i gravi motivi che legittimano il recesso del conduttore ai sensi dell’art. 27, ultimo comma, e 4, comma 2, della legge n. 392 del 1978 costituisce valutazione rimessa al giudice di merito, che dovrà tener conto di tutte le caratteristiche del singolo caso, fra le quali assumono particolare rilievo le qualità soggettive del conduttore.

OMESSO PREAVVISO DI RECESSO E RISARCIMENTO DEI DANNI

Cassazione civ., Sez. III, 22 aprile 2013, n. 9724
Il conduttore che per gravi motivi recede dal contratto di locazione di immobile destinato a una delle attività indicate negli artt. 27 e 42 della legge 27 luglio 1978, n. 392 prima della scadenza del termine di durata, senza il preavviso prescritto dall’ultimo comma del citato art. 27, è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di aver subito per l’anticipata restituzione dell’immobile a meno che dimostri che l’immobile è stato egualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente (in senso conforme, Cass. 22 agosto 2007, n. 17833).

Per le sentenze si rinvia a: Lex 24 (www.lex24.ilsole24ore.com)